推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展

倪虹

黨的二十屆四中全會通過的《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》（以下簡稱《建議》）提出“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，這是以習(xí)近平同志為核心的黨中央面向“十五五”這一新的起點，著眼全局作出的重大決策部署。我們要認真學(xué)習(xí)領(lǐng)會、全面貫徹落實，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

一、深刻認識推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的重要意義

（一）推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展是滿足人民美好生活向往的客觀需要。安居是人民群眾幸福生活的基點。黨的十八大以來，我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，居民住房條件顯著改善，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積超過40平方米，戶均住房超過1.1套。建成世界規(guī)模最大的城鎮(zhèn)住房保障體系，建設(shè)各類保障性住房和棚改安置住房6800多萬套，幫助1.7億群眾喜圓安居夢。當(dāng)前，人民群眾住房需求總體上已經(jīng)從“有沒有”轉(zhuǎn)為“好不好”，而且，隨著老齡化、少子化、區(qū)域人口增減分化，人們的生產(chǎn)生活方式變化，住房需求更加個性化、多樣化。必須順應(yīng)人民群眾對美好居住生活的新期待，不斷完善住房供應(yīng)體系，建設(shè)“好房子”、開發(fā)好產(chǎn)品、提供好服務(wù)，切實增強人民群眾獲得感、幸福感、安全感。

（二）推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展是推進中國式現(xiàn)代化建設(shè)的客觀需要。當(dāng)前和今后一個時期，是以中國式現(xiàn)代化全面推進強國建設(shè)、民族復(fù)興偉業(yè)的關(guān)鍵時期。實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，是中國式現(xiàn)代化的本質(zhì)要求。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長、關(guān)聯(lián)度高，經(jīng)過20多年快速發(fā)展，有力支撐了我國城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟社會發(fā)展。2024年房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重合計達13%。長遠看，我國房地產(chǎn)發(fā)展仍有較大潛力和空間。推動房地產(chǎn)業(yè)從高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，推動房地產(chǎn)企業(yè)從追求規(guī)模擴張轉(zhuǎn)為注重提升產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)，保持房地產(chǎn)市場供需基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定，有利于促進我國經(jīng)濟實現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長。

（三）推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展是促進房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的客觀需要。我國房地產(chǎn)領(lǐng)域很多制度是為了擴大供應(yīng)規(guī)模、解決住房短缺問題，在支撐房地產(chǎn)業(yè)快速增長的同時，由于資本迅速擴張，推動形成了“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式，其弊端日益凸顯，已經(jīng)難以為繼。當(dāng)前，我國城鎮(zhèn)化正從快速發(fā)展期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化。必須適應(yīng)新階段新變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，深化供給結(jié)構(gòu)、經(jīng)營方式、監(jiān)管方式改革，創(chuàng)新發(fā)展模式和方法，有力有效防范化解風(fēng)險，加快推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

二、準確把握推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的總體要求

推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，必須堅持以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指引，牢牢抓住讓人民群眾安居這個基點，錨定目標、把握原則、找準著力點。

（一）錨定推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的主要目標。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，建立更好滿足剛性和改善性住房需求的住房供應(yīng)體系，健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，推動住房品質(zhì)顯著提升、風(fēng)險隱患有效防控、企業(yè)轉(zhuǎn)型成效明顯，推動房地產(chǎn)供應(yīng)體系健全、要素配置合理、監(jiān)管制度規(guī)范、行業(yè)經(jīng)營穩(wěn)健，以高品質(zhì)供給、高效率保障、高水平運行持續(xù)推進房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

（二）處理好推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的主要關(guān)系。一是長期和短期的關(guān)系。既要著眼長遠，穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度改革，構(gòu)建與推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展相適應(yīng)的體制機制和政策法規(guī)體系，也要立足當(dāng)前，落實好已出臺政策舉措，著力鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢。二是頂層設(shè)計和因城施策的關(guān)系。堅決落實黨中央關(guān)于推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的重要部署，同時，從各地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場狀況、人口數(shù)量結(jié)構(gòu)變化等實際出發(fā)，因城施策、精準施策、一城一策。三是市場和保障的關(guān)系。堅持優(yōu)化市場配置和政府保障相結(jié)合，形成保障和市場兩個體系定位清晰、功能互補的供應(yīng)格局。四是增量和存量的關(guān)系。堅持合理控制增量、優(yōu)化調(diào)整存量、著力提高質(zhì)量。五是促發(fā)展和防風(fēng)險的關(guān)系。堅持防范風(fēng)險、強化監(jiān)管和創(chuàng)新發(fā)展模式相協(xié)調(diào)，持續(xù)深化改革推動轉(zhuǎn)型，建立風(fēng)險防控長效機制。

（三）強化推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的基礎(chǔ)支撐。強化法律支撐，對照推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展目標，全面梳理存在的突出問題和體制機制方面的深層次矛盾，修訂相關(guān)法律法規(guī)。強化標準支撐，嚴格執(zhí)行住宅項目規(guī)范，出臺“好房子”建設(shè)指南，支持制定地方標準、團體標準、企業(yè)標準，以高標準引領(lǐng)高質(zhì)量發(fā)展。強化技術(shù)支撐，抓好房地產(chǎn)領(lǐng)域重點科研項目，圍繞提升住房品質(zhì)開展前瞻性、探索性技術(shù)研發(fā)應(yīng)用，推廣惠民實用技術(shù)，以科技賦能房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。強化人才支撐，加強高層次人才培養(yǎng)和使用，大力弘揚工匠精神，建設(shè)適應(yīng)住房發(fā)展新階段要求的技能人才隊伍。

（四）建立健全推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的保障機制。要堅持和加強黨的全面領(lǐng)導(dǎo)，強化各級黨委推進房地產(chǎn)工作的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，省級加強監(jiān)督指導(dǎo)，城市落實主體責(zé)任。房地產(chǎn)工作是一項綜合性、系統(tǒng)性、復(fù)雜性很強的工作，涉及開發(fā)、建設(shè)、交易、使用等多個環(huán)節(jié)，住建、發(fā)改、財政、自然資源、金融、稅收等多個部門，政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構(gòu)、購房人等多方主體，人口、土地、資金等多個要素，必須堅持系統(tǒng)觀念，切實加強部門間統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，按照職責(zé)分工優(yōu)化要素配置、提升管理效能，推動形成部門協(xié)同聯(lián)動的工作機制。

三、全面落實推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的重點任務(wù)

《建議》提出，“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度。優(yōu)化保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供給。建設(shè)安全舒適綠色智慧的‘好房子’，實施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動。建立房屋全生命周期安全管理制度。”我們要準確把握、扎實推進，以實際行動把推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展各項工作落到實處。

（一）優(yōu)化保障性住房供給。完善以公租房、保障性租賃住房和配售型保障性住房為主的多層次住房保障體系。各地要從實際出發(fā)，堅持盡力而為、量力而行，堅持貨幣與實物相結(jié)合、配租與配售相結(jié)合，以需定建、以需定購，通過多種方式增加保障性住房供應(yīng)，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。要堅持公平、公正、公開，不斷健全保障性住房申請、輪候、準入、使用、退出等管理機制并嚴格監(jiān)督實施，加快建立住房保障輪候庫制度，精準對接保障對象需求和保障房源供給，提升保障效能。

（二）促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。以編制實施住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃為抓手，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動機制，根據(jù)人口變化合理確定住房需求，科學(xué)安排土地供應(yīng)、引導(dǎo)配置金融資源，實現(xiàn)以人定房、以房定地、以房定錢，促進房地產(chǎn)市場供需平衡、結(jié)構(gòu)合理。堅持因城施策、精準施策、一城一策，充分賦予城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，因地制宜調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。規(guī)范發(fā)展租賃市場，培育市場化、專業(yè)化住房租賃企業(yè)，提高行業(yè)監(jiān)管和服務(wù)能力，依法維護租賃雙方合法權(quán)益。

（三）改革完善房地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售制度。在房地產(chǎn)開發(fā)上，做實房地產(chǎn)開發(fā)項目公司制，項目公司依法行使獨立法人權(quán)利，企業(yè)總部履行投資人責(zé)任，項目交付前，嚴禁投資人違規(guī)抽挪項目公司銷售、融資等資金，嚴禁抽逃出資或提前分紅。在房地產(chǎn)融資上，推行主辦銀行制，一個項目確定一家銀行或銀團為主辦銀行，項目開發(fā)、建設(shè)、銷售等資金存入主辦銀行，主辦銀行保證項目公司合理融資需求，形成主辦銀行與項目公司利益共享、風(fēng)險共擔(dān)的機制。在商品房銷售上，推進現(xiàn)房銷售制，實現(xiàn)所見即所得，從根本上防范交付風(fēng)險；繼續(xù)實行預(yù)售的，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，切實維護購房人合法權(quán)益。

（四）實施房屋品質(zhì)提升工程。建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”，全鏈條提升住房標準、設(shè)計、材料、建造、運維水平。在城市更新中一體推進好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設(shè)，穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造，持續(xù)抓好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，下大力氣解決好加裝電梯、停車、充電等難題，改善群眾居住條件和生活環(huán)境，建設(shè)安全健康、設(shè)施完善、管理有序的完整社區(qū)，防范安全風(fēng)險，為人民群眾打造高品質(zhì)居住生活空間。

（五）實施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動。強化黨建引領(lǐng)，探索社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的居委會、業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)運行新模式。加強物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，增強企業(yè)服務(wù)意識，著力解決小區(qū)居民天天有感的“關(guān)鍵小事”，提升居住品質(zhì)。擴大物業(yè)服務(wù)覆蓋面，鼓勵有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康等領(lǐng)域延伸，探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式，推動“物業(yè)服務(wù)進家庭”，滿足居民多樣化多層次居住生活需求。

（六）建立房屋全生命周期安全管理制度。從我國存量房屋規(guī)模大、建成時間長的實際出發(fā)，加快建立房屋安全體檢、房屋安全管理資金和房屋質(zhì)量安全保險制度，強化房屋安全保障。房屋安全體檢制度旨在及時發(fā)現(xiàn)房屋安全風(fēng)險隱患。房屋安全管理資金制度旨在解決房屋修繕資金問題。房屋安全管理資金由個人賬戶和公共賬戶組成，個人賬戶即業(yè)主交存的住宅專項維修資金，交存按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行；公共賬戶按照“取之于房、用之于房”、“不增加個人負擔(dān)、不減損個人權(quán)益”的原則，由政府負責(zé)建立，通過財政預(yù)算安排、土地出讓金歸集等方式籌集。房屋質(zhì)量安全保險制度旨在以市場化方式提高安全保障能力。